今年樓市銷售不景氣，已是不爭的事實。在信貸緊張和購房者觀望情緒的影響下，3、4月樓市最終未能再現″小陽春″。據中原地產統計，以54個主要城市來看，今年前四個月，新房市場總成交量比去年同期下跌了25%。
由于銷售疲弱，市場里的各種促銷開始出現。2月底，杭州、常州等城市的部分樓盤率先開打降價牌；其后，寧波、沈陽、無錫、大連等多個城市也陸續出現項目降價打折或低價入市。這些降價項目的共同特點是，都位于庫存壓力大的城市，項目定價過高或前期上漲過快，因此開發商被迫降價。雖然大部分樓盤降價后賣得還不錯，說明市場仍有潛在需求；但由于這些城市的存量壓力在短期內實難化解，未來可能還會有更多項目加入降價隊伍。
一個值得注意的現象是，在這輪促銷大潮中，除了降價，″墊首付″也開始在很多城市的房產市場浮出水面。
其實，這并不是今年才流行的全新營銷手段，早在2008年的市場低谷期就出現過。當時，開發商為了刺激銷售，允許購房者將原本應該一次性付清的首付款分期來支付，期限通常在三個月到兩年間不等，且通常不需要買房人支付利息。在這種模式下，開發商其實是替購房者先墊付了部分首付款（按當時的規定，首付款最低要占到購房全款的兩成）。雖然這樣一來，開發商的短期支出增加了；但只要首付一到位，房子就算售掉了，然后他們就可以立即拿到購房者從銀行貸到的、相當于房價80%的按揭貸款了。所以在淡季里，這也是個可以接受的法子。雖然嚴格來說，這個做法有違規的嫌疑，但由于沒有政策法規明文禁止，加上市場低迷，因此在當時，即使開發商公開宣傳，也并沒有被政府主管部門制止。
后來又更進了一步，發展出所謂的″零首付″概念，就是首付款全部由開發商墊付，購房者就可買到房子。當然了，開發商墊的錢還是要購房者在一定時間內還清的，而且需要支付一定的利息；不過，″墊首付″部分產生的利息通常都會低于同期的銀行貸款利息，甚至有的開發商是完全貼息給買家的。所以，這種銷售方式本質上也是一種變相的讓利促銷。由于2008年的市場低谷并沒有持續很長時間，因此″墊首付″現象也很快消失，最終沒給市場帶來太大影響。
而今年3月以來，長沙、深圳、濟南等城市又出現了新一輪″墊首付″現象。值得關注的是，除了和2008年類似的開發商貼息外，這次還出現了一些新變化。
其一，″墊首付″的出資對象擴大了，不僅僅局限于開發商，一些房地產銷售代理公司乃至第三方金融服務公司，也都參與了進來；
其二，大多數第三方機構提供的墊資，如世聯行和易居等知名房地產代理公司推出的針對購房者的貸款服務，利率高于銀行同期貸款利率；
其三，在深圳 ，甚至還出現了與開發商無關、完全由房產中介和貸款公司操作的″零首付″模式，而且一、二手房都適用。也就是，形成了一個不可監控的地下借貸市場，其盈利主要來自墊資部分的利息，以及貸款服務手續費和中介費。
雖然年初以來，由于資金成本提高，以及對房地產風險意識增強，房貸就一直緊張，各家銀行紛紛取消折扣、收緊了口子，但這并不是導致上述″墊首付″出現的直接原因。因為在一筆購房款中，信貸收緊所能影響的只是后續按揭部分，而首付部分向來是先由購房者自己出資的。這樣看來，目前這些″新型墊首付″業務，已不再是簡單的讓利促銷，而是在幫助一些購買能力不足、拿出首付款有困難的購房者在買房了。
當然，80后的購房者的承受力吃緊，同政府規定的首付比例一路走高是直接相關的。中國央行、銀監會等監管機構對房貸首付款一向嚴格控制。2008年時，首付款比例最低為20%；2010年9月底，為配合國務院在《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）中提出的宏觀調控思路，央行、銀監會發文 ，把購買首套房的首付比例提高到了30%，二套房首付比例提高到50%、且執行1.1倍的基準利率；到了2011年3月，銀監會再次發文 ，將二套房的首付比例提高到60%；一直到2013年底，北京、上海、杭州、廈門等城市又將二套房的首付比例提高到了70%。
首付比例一直是中國監管當局調控房地產市場的重要手段之一。由于買房可以利用銀行貸款作為杠桿，因此在市場過熱的時候提高首付，就可以降低杠桿作用，抑制需求；反之，降低首付則可以刺激市場。同時，首付比例也是控制市場風險的重要工具。例如在20%首付的情況下，如果房價下跌超過20%，購房者將變成負資產，市場整體風險大增。因此過去數次提高二套房貸的首付比例，就是為了防范風險。而現在的″墊首付″則給了購房者更多輾轉騰挪的余地，也就部分抵消了監管部門調控市場的力度。
此外，銀行系統出于對風險的控制，對房貸的真實性也一向很重視，不僅禁止用消費貸款替代房貸來購房，也多次重申 ″嚴厲打擊‘虛假按揭’等套取和詐騙銀行貸款的行為″ 。而上文提及的深圳中介操作的″零首付″，正是讓購房人在沒有首付款的情況下就獲得了銀行房貸，對銀行而言風險大增，有虛假按揭的嫌疑。
最近一兩年，國內金融市場快速發展，尤其是小額信貸、網上P2P貸款等模式的興起，為″新型墊首付″提供了市場基礎——不僅是具備放貸資格的機構增加了，而且出于盈利的需求，這些機構的審核也比傳統銀行更加寬松、手續更簡便。這類投資有多大規模進入樓市，目前還沒有證據，但在房貸實際需求巨大且銀行貸款收緊的背景下，可能性是很大的。
而從購房者的角度來看，之所以有購房者愿意通過上述各類中介代理或貸款公司籌款、接受比銀行利率更高的″墊首付″，顯示出他們對后市依然看漲，至少不認為房價短期內會下跌。否則他們不會愿意去承擔額外的利息成本。這一點，正是眼下和2008年市場低谷期最大的不同。于是，在目前的商業模式中，開發商、購房者、代理公司或第三方金融機構，看起來都得到了自己想要的。然而，皆大歡喜的背后是否隱含著風險呢？
大家對美國2008年的次貸危機應當還記憶猶新。次貸危機的起源，就在于當信貸環境寬松、房價上漲時，以低首付吸引低收入、低信用，本來就不具備購房能力的客戶貸款購房。同時，這些住房抵押貸款又被證券化上市交易，放大了風險。而當房價下跌、信貸收緊后，這些次貸客戶無力償還貸款，隨之引發金融危機。
相比之下，中國住宅市場對銀行貸款的依賴度要小得多，據中原集團研究中心估算，國內住宅銷售金額中，超過六成資金來自購房者的現金。而次貸危機前的美國則正相反，大約七成的資金來自銀行貸款。由于國內貸款比例較低，一旦房價下跌，即便買房人停止還貸，其影響也較小；另外，國內房貸被金融產品化的程度偏低，風險也是小于美國的。
但是，縱然以讓利促銷為目的的傳統″墊首付″會隨市場回暖而消失；以贏利為目的的″新型墊首付″，卻可能隨著金融市場的急劇變革而持續增長。如果在銀行發放的房貸之外，各種其它形式的貸款持續流入住房市場，無疑將增加市場的潛在風險，并提高政府調控的難度。因此，銀監會應當參照正規銀行對現行房貸首付條件的要求，盡早明確和規范這類第三方貸款的服務范圍，避免長期處于灰色地帶而積累風險。
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